Assalam mulaikum,
Saya Ingin kongsikan bersama anda mengenai persoalan yang biasa untuk mereka yang ingin membeli rumah buat kali pertama.
SOALAN LAZIM MENGENAI PINJAMAN PERUMAHAN 2014
1. Berapakah Harga Rumah Yang Wajar Untuk Saya?
Ini bergantung kepada jumlah pendapatan dan komitmen kewangan sedia ada. Mengikut panduan yang diberikan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), rumah yang wajar dibeli berharga sekitar 1.5 ke 2.5 kali jumlah pendapatan setahun. Jadi, jika anda memperoleh pendapatan bulanan RM5,000, maka rumah yang sesuai dibeli adalah berharga RM5,000 x 12 bulan x 2.5 = RM150,000. Bayaran ansuran bulanan untuk pinjaman perumahan pula seeloknya pada 1/3 daripada pendapatan kasar.
Angka-angka di atas sememangnya agak tight dan mungkin ramai yang tidak dapat memenuhinya, tetapi ini adalah demi menjamin kedudukan kewangan yang selesa. Jadi carilah rumah yang mengikut (atau lebih baik jika di bawah) kemampuan anda. Ini kerana, pada masa hadapan anda mungkin memerlukan pembiayaan kedua dan ketiga untuk pelbagai jenis aset lain. Namun hakikatnya, kebanyakan rumah baru yang ada di pasaran sekarang berharga di luar kemampuan. Jika demikian, maka anda wajar mengambilkira kemungkinan membeli rumah yang sudah siap (rumah lama/subsale) dan tidak mengehadkan pilihan yang ada kepada rumah/projek baru sahaja. Sekiranya perlu, pinjaman perumahan boleh dilakukan secara bersama (combined loan) untuk mengambilkira pendapatan isi rumah yang lebih besar.
ATAUPUN, anda sebenarnya belum memerlukan rumah sendiri lebih-lebih lagi jika anda masih muda, keluarga masih kecil, sering berpindah-randah dan tidak mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh dan stabil. Bagi anda, menyewa adalah lebih baik daripada membeli. Jangan terikut-ikut atau rasa tertekan apabila melihat rakan-rakan membeli rumah kerana menyewa mempunyai kelebihan yang tersendiri dan ia tidak bermakna yang anda tidak mampu.
TIPS: Jika anda membeli rumah untuk pertama kali, saya nasihatkan anda untuk mencari rumah yang mempunyai ciri-ciri untuk dijadikan sebagai pelaburan. Nak tahu kenapa? Baca di sini.
2. Berapakah Jumlah Yang Mampu Saya Pinjam Daripada Bank (Loan Eligibility)?
Ini bergantung kepada harga rumah, pendapatan anda dan kemampuan untuk membayar semula pinjaman. Kemampuan untuk membayar ini diperoleh berdasarkan Debt Income Ratio (DIR) yang telah ditetapkan oleh pihak bank (juga dikenali sebagai Debt Service Ratio, DSR atau Nisbah Khidmat Hutang). Berikut adalah cara pengiraannya:
Harga Rumah Yang Ingin Dibeli / Pinjaman (Prinsipal), P = RM300,000
Kadar Semasa, i = 4.5% = 0.0045/12 = 0.00375 sebulan
Tempoh Pinjaman, n = 30 tahun x 12 = 360 bulan
Maka, Ansuran Bulanan, M = RM1,520Pendapatan Kasar = RM4,000
EPF (11%) = RM440
SOCSO = RM14.75
Jumlah Komitmen Bulanan = RM454.75
Pendapatan Bersih = Pendapatan Kasar – Jumlah Komitmen Bulanan = RM3,545Debt Income Ratio, DIR < 35%
Maka, Bayaran ansuran bulanan maksima = RM3,545 x 35% = RM1,240.75
Harga rumah yang layak dipohon, P = RM330,867
Jadi, pembeli ini layak membeli rumah yang berharga tidak lebih dari RM330,000 berdasarkan Debt Income Ratio maksima yang ditetapkan oleh pihak bank pada 35%. Perlu diambilkira sebarang komitmen bulanan lain seperti ansuran kereta, pinjaman pelajaran dan rekod kredit, jika ada.
Kebanyakan permohonan pinjaman tidak berjaya kerana tidak melepasi kelayakan DIR. Namun, ini bergantung kepada bank yang dipohon di mana cara penetapan DIR dan polisi adalah berbeza-beza. Oleh itu, buatlah permohonan di lebih daripada satu bank.
TIPS: Kemampuan membeli rumah dan kemampuan membuat pinjaman adalah dua perkara yang berbeza. Jaga DIR anda supaya tidak melebihi 40% dengan mengehadkan hutang kepada hutang/komitmen yang tidak dapat dielakkan sahaja (i.e. hutang rumah, kereta, pelajaran dan kesihatan). Elakkan daripada mengambil pinjaman untuk barang-barang seperti perabot, hand phone dll. Belilah secara tunai kerana itu mencerminkan kemampuan anda yang sebenar.
3. Apakah Proses Membeli Rumah Yang Perlu Saya Lalui?
Proses membeli rumah boleh menjadi mudah dan boleh menjadi sulit bergantung kepada beberapa faktor seperti kemudahan kelulusan pinjaman, pemaju yang berpengalaman dll. Di bawah ini adalah urutan proses jual beli rumah yang biasa dilalui untuk pembelian rumah baru dalam pembinaan:
Menyediakan Wang Tunai Yang Secukupnya
(15-20% daripada harga rumah)
Research & Survey Rumah Yang Ditawarkan & Pilihan Lain Jika Ada (Harga, Lokasi, Kemudahan, Latar Belakang Pemaju)
Membuat Pendaftaran/Tempahan Dengan Pemaju (Sediakan Dokumen Yang Berkaitan, Bayar Booking Fee)
Membuat Permohonan Pinjaman Dengan Bank
(Sekurang-kurangnya 3 bank yang berlainan)
Menerima Tawaran Pinjaman (Tandatangan Surat Tawaran/Letter of Offer oleh pihak bank)
Penyediaan Dokumen Perjanjian (Perjanjian Jual Beli dengan Pemaju dan Perjanjian Pinjaman dengan Bank)
Tandatangan Perjanjian Pinjaman
Tandatangan Perjanjian Jual Beli (S&P)
Pembayaran Baki Oleh Pihak Bank Kepada Pemaju (Perlu diselesaikan dalam masa 3 bulan selepas S&P ditandatangani)
Mula Membayar Ansuran Pinjaman Perumahan (Sebulan selepas pihak Bank mula membayar kepada Pemaju)
Penyerahan Kunci & Geran (Pemaju akan menyerahkan rumah dan semua hak yang berkaitan)
Pemeriksaan Kecacatan & Perolehan Sijil Layak Menduduki
(Periksa mengikut kondisi yang telah dipersetujui dalam S&P)
Kemaskini Maklumat Utiliti & Cukai Pintu
(Api, Air, Pejabat Tanah dll.)
TAHNIAH!!!
Anda sudah mempunyai rumah sendiri!
3. Berapa Lamakah Masa Yang Diambil Untuk Memproses Permohonan Saya Dan Apakah Dokumen-Dokumen Yang Diperlukan?
Kebiasaannya dalam masa seminggu hingga ke dua minggu dari tarikh anda menyempurnakan semua dokumen-dokumen yang diperlukan. Anda boleh rujuk checklist dokumen yang diperlukan oleh pihak bank. Kebiasaannya, dokumen yang diperlukan adalah seperti berikut (untuk yang makan gaji):
- Salinan IC
- Salinan Slip Gaji (3 bulan)
- Penyata Bank Di Mana Gaji Dimasukkan (3 bulan)
- Penyata EPF
- Borang EA/EB/EC (cukai pendapatan)
- Surat pengesahan majikan
- Resit bayaran booking/deposit rumah
- Laporan Penilaian Harta (untuk rumah yang sudah siap/subsale)
TIPS: sediakan beberapa set salinan dokumen-dokumen ini bagi tujuan memohon di bank-bank yang berlainan. Juga sediakan salinan soft copy untuk memudahkan urusan melalui emel. Pastikan juga anda tandakan tidak pada bahagian berkenaan perkongsian maklumat dan dasar privasi.
TIPS: Adalah lebih mudah dan cepat bagi pihak bank memproses permohonan anda jika anda sudah tahu apa yang anda mahukan. Ini kerana setiap orang mempunyai keperluan yang berbeza dan pihak bank mungkin boleh customizekan pakej yang disediakan untuk memenuhi keperluan-keperluan tersebut. Sebagai contoh:
- Bayaran ansuran tidak melebihi RM1,100
- Tunai yang dimiliki terhad kepada RM30,000 sahaja (untuk cover deposit dan fi)
- Perlindungan MLTT
- Dan sebagainya…
4. Apakah Perbezaan Di Antara Pembiayaan Konvensional dan Pembiayaan Islamik?
Konvensional - Bank sebagai Pemiutang (pemberi pinjaman). Jumlah pinjaman adalah jumlah prinsipal + jumlah bunga yang dikenakan.Islamik - Bank sebagai Peniaga. Pihak bank membeli dahulu rumah tersebut dan kemudian menjualnya kepada anda pada harga yang lebih tinggi yang dipersetujui bersama. Selain itu, konsep musharakah juga boleh digunakan iaitu pihak bank dan pembeli membuat pembelian bersama dan menyewakan kepada anda (JV bermula dengan 90% bank - 10% pembeli).
Untuk mengetahui dengan lebih lanjut mengenai isu berkaitan dengan pinjaman konvensional dan islamik, saya menyarankan anda untuk mengikuti artikel-artikel oleh Ustaz Zaharudin Abdul Rahman (UZAR) di laman web beliau atau baca dengan lebih lanjut mengenai kelebihan dan kekurangan di antara kedua-dua jenis pembiayaan di sini. Nasihat saya, carilah yang halal.
PENDAPAT: Saya merasakan konsep perbankan islamik yang kita ada sekarang adalah lebih kepada percubaan menghalalkan apa yang haram. Ini kerana, walaupun wujudnya akad, namun pembeli datang bertemu pihak bank dengan niat untuk membuat pinjaman, bukan untuk berjual-beli. Sebagai contoh, apabila anda berurusan dengan pihak bank anda akan menggunakan istilah “pinjaman” atau “meminjam” bukan “membeli” atau “menjual”. Betul tak? Sesungguhnya Rasulullah SAW telah bersabda:
PENDAPAT: Saya merasakan konsep perbankan islamik yang kita ada sekarang adalah lebih kepada percubaan menghalalkan apa yang haram. Ini kerana, walaupun wujudnya akad, namun pembeli datang bertemu pihak bank dengan niat untuk membuat pinjaman, bukan untuk berjual-beli. Sebagai contoh, apabila anda berurusan dengan pihak bank anda akan menggunakan istilah “pinjaman” atau “meminjam” bukan “membeli” atau “menjual”. Betul tak? Sesungguhnya Rasulullah SAW telah bersabda:
إِنَّمَا اْلأَعْمَالُ بِالنِّيَّاتِSesungguhnya setiap amal itu adalah dengan niat…(HR Muslim)
Jika niat seseorang itu datang bertemu pihak bank adalah untuk membuat pinjaman, maka pinjamanlah yang dia akan perolehi. Berikutan itu, kita dapat lihat bercambahnya pelbagai jenis penjenamaan semula institusi bank kepada islamic banking. Akhirnya kita dapat lihat nama-nama seperti Hong Leong Islamic Bank, HSBC Amanah, Standard Chartered Saadiq, OCBC Al-Amin dan sebagainya.
5. Apakah Kos, Fi Atau Caj-Caj Lain Yang Mungkin Dikenakan?
Proses pembelian rumah akan melibatkan pelbagai kos seperti kos untuk memproses permohonan seperti kos perkhidmatan profesional dan caj yang dikenakan oleh Kerajaan.Secara umumnya, anda perlu menyediakan 10%-20% untuk bayaran muka dan3%-5% untuk bayaran fi & caj sampingan (juga dikenali sebagai entry cost).
Di bawah ini adalah jumlah entry cost yang perlu disediakan apabila anda hendak membeli rumah. Sebagai contoh, jika anda ingin membeli rumah yang berharga RM300,000, maka anda perlu menyediakan sekurang-kurangnya RM41,240 wang tunai:
A. Kadar Interest
Apabila anda membeli rumah, anda bukan membayar harga rumah sahaja, tetapi anda juga perlu membayar kos membuat pinjaman dengan bank. Kos ini adalah dalam bentuk bunga yang dikenakan (melainkan jika anda membeli secara tunai). Dalam perbankan Islam, jumlah kadar bunga ini dianggap sebagai keuntungan yang diambil oleh pihak bank selepas membeli rumah daripada pemaju dan menjual semula rumah tersebut kepada anda.
Jumlah bunga (atau keuntungan) yang diambil oleh pihak bank ini agak besar dan boleh mencecah sehingga sekali ganda harga rumah disebabkan tempoh pinjaman yang lama (30-35 tahun). Sebagai contoh, untuk rumah RM300,000 dan tempoh pinjaman 30 tahun seperti contoh di atas, selepas mengambil kira jumlah bunga, harga sebenar rumah anda ialah bersamaan dengan RM1,520 x 360 bulan = RM547,200. Ini bermakna, kadar bunga yang dikenakan berjumlah RM247,200.
Harga Sebenar Rumah = Harga Yang Ditawarkan + Kos Membuat Pinjaman (Kadar Bunga)
Terdapat pelbagai jenis faktor yang mempengaruhi kadar interest yang akan memberikan kesan kepada jumlah akhir yang anda akan bayar:
OPR & BLR/BFR
Kadar interest yang dikenakan boleh berubah (melainkan jika anda mengambil pakej tetap atau term loan) bergantung kepada polisi yang ditetapkan oleh Bank Negara. Polisi ini dikenali sebagai OPR atau Overnight Policy Rate. Perubahan dalam OPR yang bergantung kepada prestasi ekonomi akan memberikan kesan kepada Kadar Pinjaman Asas, atau Base Lending Rate (BLR) yang ditetapkan oleh Bank Negara. Pihak bank pula akan menawarkan kadar yang kompetitif (dalam bentuk +/-) berdasarkan perubahan dalam BLR (sekarang 6.6%). Sebagai contoh:
Bank A: BLR –2.1% = 6.6-2.1 =4.5%
Bank B: BLR +0.4% = 6.6+0.4 = 7%
Jika ekonomi merudum seperti yang berlaku pada tahun 1997/98 di mana kadar BLR pada waktu itu adalah yang tertinggi pada 12.27%, maka sudah tentu ia akan memberikan kesan kepada baki pinjaman perumahan. Baru-baru ini Bank Negara ada mengumumkan mengenai pengenalan framework baru untuk OPR, seawal bukan March 2014.
Perbezaan yang kecil dalam kadar yang ditawarkan akan memberikan impak yang besar kepada jumlah akhir yang anda akan bayar. Sebagai contoh, perbezaan sebanyak 0.005% boleh melebihi RM5,000.
Oleh itu, adalah penting untuk anda berbincang dan membuat tawaran atau rayuan kepada pihak bank bagi mendapatkan kadar yang terbaik. Ini bergantung kepada beberapa faktor seperti margin of finance dan tempoh pinjaman yang ditawarkan.
BFR pula merujuk kepada istilah yang digunakan dalam perbankan Islamik. Rujuk di sini. Pada umumnya, untuk perbankan Islamik, pihak bank akan menyatakan jumlah siling ataucapping rate yang dipersetujui bersama. Jumlah ini sebenarnya adalah merupakan kadar asal, dan kadar yang lebih rendah yang diberikan adalah kerana pihak bank memberikan rebate. Buatlah perbandingan di antara bank yang memberikan capping rate yang paling kompetitif.
TIPS: Ini adalah masa yang terbaik untuk anda mendapatkan pinjaman perumahan dengan kadar tetap (fixed/term loan) kerana kadar BLR sekarang adalah masih rendah dan kadar interest dijangkakan akan meningkat pada tahun ini.
B. Bayaran Muka (Down Payment)
Bayaran muka bergantung kepada Margin of Finance (MoF) yang ditetapkan oleh bank. Pihak bank mungkin akan membiaya sebanyak 90% sahaja daripada nilai rumah. Bermakna anda perlu menyediakan wang tunai/cash untuk baki 10%. Anda boleh menggunakan Akaun 2 EPF untuk bayaran muka tetapi jumlahnya terhad (tidak semua).
TIPS: Dijangkakan tahun ini institusi bank akan memperketatkan kelulusan MoF yang tinggi berdasarkan risiko (risk-based) seiring dengan langkah BNM untuk mengurangkan hutang isi rumah yang tinggi. Mulalah menyimpan tunai yang secukupnya tanpa perlu menyentuh simpanan kecemasan, akaun 2 KWSP mahupun simpanan di Tabung Haji. Lebih banyak cash yang anda miliki, lebih banyak fleksibiliti yang anda perolehi untuk nego dengan pihak bank bagi mendapatkan pakej yang terbaik. Elakkan daripada membuat pinjaman lain semata-mata untuk membayar deposit.
C. Insuran/Takaful
Ada dua jenis insuran yang mungkin diperlukan iaitu:
- INSURAN/TAKAFUL GADAI JANJI yang akan menjelaskan bayaran baki pinjaman jika berlaku kehilangan nyawa atau hilang upaya. Ini penting untuk memastikan rumah anda dapat diwarisi walaupun pinjaman belum disempurnakan. Ada dua jenis iaitu MLTA dan MRTA (atau MLTT/MRTT untuk polisi Takaful) seperti yang dirumuskan di dalam jadual di bawah. :
Untuk mengetahui dengan lebih lanjut mengenai kelebihan dan kekurangan di antara kedua-dua polisi ini bolehlah rujuk di sini. Saya memilih untuk mendapatkan polisiMLTT kerana kelebihan-kelebihan seperti nilai premium di akhir tempoh perlindungan, pembayaran yang berkala dan perlindungan untuk hartanah baru serta kebolehan untuk refinance. Namun, ia mungkin lebih mahal berbanding MRTT. ATAU, lagi satu pilihan ialah anda mungkin tidak memerlukan langsung polisi-polisi ini (sila rujuk artikel ini), terutama sekali jika anda berhasrat untuk menjual semula rumah dalam masa yang terdekat.
- INSURAN/TAKAFUL PEMILIK RUMAH untuk kes kebakaran, banjir, khianat dll. Ia tidak semestinya diambil, terpulanglah kepada keperluan masing-masing. Untuk hartanah strata seperti apartment mungkin tidak diperlukan kerana Perbadanan Pengurusan (MC) ada mengambil Polisi Induk untuk keseluruhan bangunan. Jika sudah ada Polisi Induk, maka polisi ini tidak diperlukan.
D. Fi & Caj Sampingan
Untuk mengira kos-kos di atas bolehlah menggunakan kalkulator di sini.
Zero Entry Cost
Ada kemungkinan juga di mana, sebahagian kos-kos sampingan di atas akan dibiayai oleh pihak bank melalui pakej yang dikenali sebagai Zero Entry Cost (ZEC). Namun, jika anda mengambil pakej ZEC, kemungkinan kadar bunga yang dikenakan lebih tinggi, sbg contoh dengan ZEC, BLR –2.0, Tanpa-ZEC, BLR –2.2. Ini adalah kerana, anda sebenarnya membuat pinjaman tambahan dengan pihak bank untuk membayar kos-kos sampingan tersebut. Jika anda berkemampuan dan memiliki lebihan tunai, elakkan ZEC untuk mendapat kadar yang lebih rendah.
E. Renovation & Moving Cost
Akhir sekali, walaupun tidak termasuk di dalam kos untuk membuat pinjaman perumahan, anda masih perlu menyimpan sedikit lebihan tunai untuk kos-kos ubahsuai dan kos berpindah. Ini termasuklah kos untuk membeli perabot, memasang kabinet, hiasan dalaman dan lain-lain. Nasihat saya, kekalkan kos ini pada tahap yang minima dan yang perlu sahaja.
6. Bilakah Saya Akan Mula Membayar Pinjaman Perumahan?
Kebiasaannya, anda akan mula membayar ansuran bulanan pinjaman perumahan sebulan selepas pihak bank membayar keseluruhan (atau sebahagian) baki kepada pemaju (loan disbursement). Untuk rumah yang dibeli daripada pemaju dan sedang dalam pembinaan, pihak akan bank akan membayar kepada pemaju mengikut tahap siap (completion stage).
7. Lain-Lain Tips?
1. Sebagai peminjam, anda mempunyai hak untuk mendapatkan segala info yang berkaitan dengan pinjaman yang hendak dibuat. Anda boleh merujuk kepada Product Disclosure Sheet yang disediakan oleh pihak bank yang berkenaan.
2. Cuba dapatkan Skim Bayaran Berperingkat di mana kadar yang dikenakan pada tahun-tahun pertama adalah lebih rendah. Contohnya: 4.25% untuk 2 tahun pertama dan 4.99% untuk tahun seterusnya. Anda mungkin memerlukan lebihan tunai untuk dibelanjakan semasa awal tempoh pinjaman seperti renovation dan moving cost.
3. Pilihan Untuk Membuat Pembayaran Balik Tambahan (Flexi-Loan). Ada bank yang menawarkan fleksibiliti membuat pembayaran balik tambahan dengan faedah dikenakan secara harian (daily rest). Ini dapat menjimatkan caj faedah dengan syarat anda membuat bayaran bulanan secara teratur. Sebagai contoh, anda sedang membayar ansuran bulanan RM1,000 dan baki pinjaman pada 1 April adalah RM100,000. Pada 20 April anda membuat pembayaran balik tambahan sebanyak RM30,000 (dapat bonus 10 bulan), sekaligus mengurangkan bagi pinjaman kepada RM70,000. Berdasarkan situasi tersebut, berikut adalah perbezaan yang dapat dilihat di antara daily rest & monthly rest:
Jika anda mempunyai lebihan tunai, anda juga boleh membayar ansuran tambahan sekaligus menjimatkan jumlah akhir baki pinjaman. Lebih awal anda dapat mengurangkan jumlah prinsipal, lebih banyak penjimatan yang diperolehi.
Sebagai contoh, gaji anda sekarang mungkin cukup-cukup makan dan hanya mampu membayar ansuran seperti yang telah ditetapkan pada RM1,000 sebulan selama 30 tahun. Tup-tup tahun ini anda dinaikkan pangkat dan mendapat gaji sekali ganda lebih besar. Anda kini mampu untuk membayar ansuran bulanan yang lebih banyak dan mampu membayar tambahan RM1,000 lagi. Jadi, kini anda membayar RM2,000 sebulan, tempoh pinjaman menjadi 11 tahun dan anda akan dapat menjimatkan RM114,134.
4. Pembayaran Awal Pinjaman. Anda mungkin mendapat durian runtuh dan ingin melangsaikan terus baki pinjaman (full settlement) kepada pihak bank, ataupun, jika anda berhasrat untuk menjual kembali rumah yang dibeli dalam tempoh yang singkat (flip). Anda mungkin dikenakan penalti dan jika pihak bank menetapkan lock-in period. Jadi, dapatkan kepastian daripada pihak bank mengenai penalti ini.
SUMBER
